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二手房交易 哪些事项不能忽略

2017-03-29 10:41:41 来源: 漳州新闻网
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二手房交易 哪些事项不能忽略

最近市民黄女士有些闹心。原来不久前她将自己名下一套位于市区南昌中路的商品房卖出,并与买家约定在一个月内交付房屋两证(即《中华人民共和国国有土地使用证》和《中华人民共和国房屋所有权证》)。但在向银行付清了剩余按揭款项后,却被告知由于流程审批时间问题,两证有可能无法在短时间内解押。这可让她犯了愁。倘若无法按期向买家交付两证,届时自己将面临高额的违约赔偿金。

房屋作为大宗消费品,不论是对于个人还是家庭来讲,都需要慎之又慎。如今不少二手房因优越的区位、完善的配套等优势,受到越来越多置业者的青睐。不过,由于很多人对于二手房交易中的各种知识了解甚少,在交易过程中难免遇到各种各样的问题。那么,怎样才能在最大程度上规避风险、避免损失?市民在二手房交易中需要注意什么?日前,记者就此咨询了相关部门和资深房产经纪人,对二手房交易过程中的常见问题,进行了归纳整理。

房子是谁的?

产权归属要详细审核

所谓二手房,是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它是相对开发商手里的商品房而言的,是房地产产权交易二级市场的俗称。

在二手房买卖双方交易前,买方要对业主的产权进行审核。要确定该房产的共有权人有几位,一般为已婚夫妻共有及未婚单独所有。如是共有产权则过户时所有产权人均需到场面签。产权人归属情况可通过该房屋的产权证、购房合同、契税发票等进行查看确认。

值得一提的是,倘若该房产为夫妻双方离婚后财产,则要按离婚协议书约定的产权归属先做离婚析产变更登记;若为夫妻一方丧偶财产,在无遗嘱的前提下,则需要先做继承公证(如果继承权涉及到未成年人,则该房产无法交易)。

此外,若该房屋处于抵押状态,或因债务纠纷问题处于查封状态,也无法进行交易。

有无两证?

在押房产一般有两种情况

确定了房屋产权归属,只是第一步。如果买方的房屋尚在按揭状态,则要先将银行在押的两证解押出来。在向银行缴清了剩余款项后,一般会出现两种情况:

房产已办理两证。按照流程,银行向相关部门办理抵押注销等程序,大概需要一个星期的时间,到期后即可取得房屋两证。

房产尚未办理两证。倘若该房屋在办理按揭贷款时,只有购房合同或购房发票,且未委托开发商办理两证的话,业主需要在抵押注销结束后,到漳州市行政服务中心办理不动产权证书。办证时间为18个工作日。业内人士建议,遇到此种情况,建议买卖双方延期过户。

贷款多少?

首付比例要看情况

买房子,对于多数家庭而言都是一笔不小的花销。在二手房交易过程中,不少置业者会选择按揭方式。那么,在二手房按揭过程中,又有什么需要注意呢?

据了解,目前对无个人住房贷款记录、名下无住房的家庭,申请贷款购买面积在144平方米以下的住房,执行首套房贷款政策,多数银行首套房房贷最低首付款比例为20%。购买二手房的首次置业者,同样可以享受这个优惠。

值得注意的是,二手房可贷款的比例是按照评估价来界定的,而非交易价。因此,建议买家在向银行确定贷款比例后,要向专业评估机构确认评估价,才能得出准确的首付款。此外,二手房申请公积金贷款或组合贷款,则按照契税计税价格计算,最高贷款比例为总金额的60%。

按照目前银行正常放款速度,商业贷款一般在两个月左右,公积金贷款或组合贷款则需要更长时间。建议买卖双方根据贷款方式计算好放款时间及交房时间,避免不必要的损失。 记者曾婷婷文/图

陈悦珊 本文来源:漳州新闻网 责任编辑:陈悦珊
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