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凑不够首付要不回定金 谁为限购后退房纠纷买单

2017-03-29 14:11:02 来源: 中国新闻网(北京)
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今年全国两会前后,楼市限购令像一阵“龙卷风”,把包括北京、广州、长沙、石家庄等在内的全国17个城市或区县“卷”入其中。一时间让准备买房和正在买房的小伙伴们措手不及。

凑不够首付要不回定金 谁为限购后退房纠纷买单

一觉醒来,自己所在城市出了限购令,在认房又认贷的情况下,北京的李先生需要额外再付卖方90多万首付,才能买下这套还没网签的房子。因为无力支付这笔首付款,卖家要求李先生承担违约责任,已付的定金不予退还,这让李先生傻了眼。因限购发生的购房纠纷,到底该由谁来承担责任?

购房者:凑不够首付 要不回定金

据李先生自述,他于北京楼市新政出台的前一天,通过中介机构买了一套位于北京房山的普通商品房。这套房总价金额近400万元,已与卖方签订了购房合同,并付了9万元定金,但双方还未进行网签(限购政策执行以网签时间为准)。按照北京限购令未出台前的政策,李先生需要支付约180万元的首付款。但李先生曾在河北贷款买过一套住房,按照3月17日北京出台的楼市新政,名下有过住房贷款记录,购房的首付比例将由原来的35%上调为60%,李先生须支付270万元的首付款。

“为了买房,能借的钱都已经借了,实在无力支付额外90万的首付款。”李先生说,在目前的情况下,他只能选择退房。但卖方认为,李先生没有履行合约,定金不予退还。而此前签订的合同也并未对此进行详细约定。

李先生的遭遇并不是个案。据某中介机构的销售王女士说,由于北京限购政策已认贷,这意味着名下有过住房贷款记录的购房者,购房的首付比例都将由原来的35%上调为60%,如果购房者没有太多资金,很有可能出现被迫解约的情况。

专家:建议“和平”解除协议

中原地产首席分析师张大伟对中新经纬客户端(微信公众号:jwview)透露,根据中原地产研究机构的“摸底统计”,新政发布前后,北京的新房和二手房成交总量约在4万套,其中属于新政执行范围内的二手房总量约1万套。“因认贷后,首付比例由首套提高至二套的购房量约1000到2000套。其中,凑不到首付而选择弃房的约有几百套。”

限购产生的退房纠纷,到底该哪一方承担责任?易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉中新经纬客户端(微信公众号:jwview),对于因此类限购政策而出现违约的现象,部分法院定义为不可抗力因素,但也有法院认为此类判定并不准确。

严跃进说,如果因为首付比例提高而无法购房,责任一般要买家承担。因为购房者并不是不能认购,而是购房能力不足,这是根本原因。

但他也建议,对于此类购房纠纷,不宜视为买房违约,而应采取“和平”的协议解除方式。

凑不够首付要不回定金 谁为限购后退房纠纷买单

北京市京师律师事务所律师陈亮提供的法律信息

律师:受损害方可请求法院解除合同

北京市京师律师事务所律师陈亮告诉中新经纬客户端,楼市限购政策的出台是买卖双方不可预见的,并且对买卖双方造成了影响,若继续履行合同可能会显失公平,受损害一方可以请求法院变更或解除合同。当然,法院也会根据案件的实际情况,决定是否变更或解除。

北京市雄志律师事务所姜健律师向中新经纬客户端表示,当前司法实践中,一般不将住房限购限贷政策认定为不可抗力或情势变更情形。但是,住房限购政策在性质上具有公共政策性质,确实会对履行房屋买卖合同造成重大影响。

参考最高院《2011年全国民事审判工作会议纪要》的相关规定,对房屋买卖合同明确约定以按揭贷款方式付款,且买受人能够举证证明其确因首付款比例提高、贷款利率提高或不能办理按揭贷款等因素,导致无履约能力的,其以不可归责于双方当事人的事由为由请求解除合同,并要求出卖人返还收受的购房款或者定金的,可以支持。

黄晓丽 本文来源:中国新闻网 责任编辑:黄晓丽
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